看房請(qǐng)務(wù)必致電與銷售確認(rèn)時(shí)間，僅預(yù)約客戶可享受開發(fā)商內(nèi)部?jī)?yōu)惠，專屬老帶新推薦獎(jiǎng)！

　　昌平云岸是位于上海市靜安區(qū)昌平路的高端住宅項(xiàng)目，由上海中遠(yuǎn)泰興置業(yè)有限公司（靜安區(qū)屬國企與仁恒置地聯(lián)合開發(fā)）開發(fā)，總建筑面積約7.1萬平方米，規(guī)劃4棟8-17層小高層及1棟32層高層，共481戶，產(chǎn)權(quán)70年，預(yù)計(jì)2026年底精裝交付。項(xiàng)目主打建面約87-326㎡的1-6房戶型，均價(jià)約14.5萬元/㎡，總價(jià)2516萬元起，定位為老靜安核心區(qū)的稀缺低密奢宅。

　　地處靜安內(nèi)環(huán)CAZ中央活力區(qū)，緊鄰蘇州河，距人民廣場(chǎng)1.5公里，地鐵1/12/13號(hào)線米，自駕可通過南北高架、北橫通道快速通達(dá)全城。

　　戶型涵蓋87㎡1房至326㎡6房，得房率高，精裝交付配備嘉格納廚電、旭格門窗等高端品牌。

　　商業(yè)：1.5公里內(nèi)覆蓋恒隆廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)等高端商圈，毗鄰在建的8萬方MOHO合生匯

　　入戶設(shè)置玄關(guān)，玄關(guān)處配置收納空間，不僅提升了居者入戶的儀式感與尊崇感，也讓進(jìn)出大門隨手的物品有了大容量的儲(chǔ)藏空間。

　　基本上市面上絕大多數(shù)豪宅的主衛(wèi)都是北面，而項(xiàng)目卻給出了南向的主衛(wèi)，讓男女主人早晨伴著明媚陽光梳洗，好不愜意。

　　，并且配置極為相似。這樣兩代人不僅保持了各自獨(dú)立性和私密性，在舒適度上也接近。摒棄長(zhǎng)久以來被默許的犧牲與奉獻(xiàn)，這種“家庭平權(quán)”式傳世大宅才是市場(chǎng)上新的爆款！

　　?昌平云岸售樓處電話：??????昌平云岸營銷中心熱線（.預(yù)約看房熱線）

　　外立面方面，項(xiàng)目采用現(xiàn)代風(fēng)格，立面設(shè)計(jì)上刪繁就簡(jiǎn)，玻璃與鋁板外立面簡(jiǎn)潔干練而不失典雅，用簡(jiǎn)潔明了的線條勾勒出整體的效果，由此減少外立面對(duì)于室內(nèi)空間的的阻礙和遮擋，整體看起來簡(jiǎn)約大氣，同時(shí)提升業(yè)主居住的舒適感。

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　　，挑高穹頂之下，天然石材與金屬線條交織出當(dāng)代藝術(shù)館般的恢弘氣度。這里不僅是歸家的第一重儀仗，更是名流圈層的

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　　兩個(gè)項(xiàng)目位于靜安區(qū)南京西路板塊，周邊約1公里就能到南京西路“金三角”中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和恒隆廣場(chǎng)，靜安寺商圈也近在咫尺。

　　與泓印里一街之隔，位于西北側(cè)為在建面積約8萬方的MOHO合生匯，建成后將是集美食生活、創(chuàng)業(yè)辦公、娛樂社交與體驗(yàn)式購物于一體超大型城市綜合體。

　　租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效有效期內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；

　　13、土地使用年數(shù)的限制：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者能夠正常的使用的年限。

　　二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可當(dāng)作商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

　　19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）

　　20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過時(shí)、選擇空間不大）

　　21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，一定要符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號(hào)購買。長(zhǎng)沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購買，65㎡以外以商品房?jī)r(jià)購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。

　　22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。

　　23、誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（通常能獲得開發(fā)商的折扣承諾）。

　　24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。

　　31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）。

　　32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。

　　33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。

　　34、物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。

　　35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。

　　36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。

　　37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。

　　38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時(shí)，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。

　　39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對(duì)期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。

　　40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。

　　41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門面不行）。繳存比例：均不能低于職工上一年度月平均薪資的5％，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；

　　42、個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款。

　　43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的特殊的比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

　　44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅：2％；電梯房、門面：3％）。

　　46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十～幾百元）。

　　47、基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒關(guān)系（樓層、朝向不同價(jià)格也不同）。

　　48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)）。

　　49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按著建筑公有住宅的平均成本測(cè)定的價(jià)格。

　　3、占地面積：紅線、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。

　　5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。

　　6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格）。

　　7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分所組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。

　　指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積

　　11、容積率：總建筑面積／總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）

　　13、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

　　所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30％，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25％（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率

　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　18、凈高：指層高減去樓板的厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

　　指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。

　　24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。

　　25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、實(shí)施工程質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。

　　鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年磚混結(jié)構(gòu)：40-60年磚木結(jié)構(gòu)：30-50年其他：15年以下

　　在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求做基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

　　由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各種類型的房屋以及公共設(shè)施。

　　4、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。

　　7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。

　　8、土地國家所有權(quán)：指作為土地所有者的國家，對(duì)自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　10、房屋的所有權(quán)：對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

　　法律意義：土地所有者將土地當(dāng)做自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對(duì)土地支配的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。

　　1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明；2）首期購房款（不低于30％，二次購房者首付不低于40％）購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；

　　5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款；6）個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)；

　　1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額）（交保險(xiǎn)公司）；

　　3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。

　　2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3）投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20％以上（不含土地出讓金）；

　　它是一個(gè)精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。

　　5、建筑面積必須高于2.2米（低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫等不算面積）；

　　7、商圈：稱之購買圈或商勢(shì)圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對(duì)顧客吸引而形成的一些范圍或區(qū)域。

　　分為：核心商圈：以大型商場(chǎng)為中心，人口占60-80％，價(jià)格高；次級(jí)商圈：擁有客戶占20％；

　　1）價(jià)格組成＝土地成本價(jià)格＋建安成本＋利潤(rùn)＋管理費(fèi)用（國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律和法規(guī)）；

　　2）影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、旁邊的環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；

　　3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；

　　4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好；

　　5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積花錢的那群人多，價(jià)格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。

　　3）如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；

　　a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電

　　梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時(shí)間；b）配套調(diào)查：內(nèi)部配套、旁邊的環(huán)境配套、功能配套；

　　c）價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)格）；

　　具體調(diào)查方式：?jiǎn)柧怼⒔衷L（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場(chǎng)客戶訪談；

　　具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、長(zhǎng)途車）

　　風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）

　　土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。

　　周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。

　　1）加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對(duì)手比較加X％或減X％，不超過1；如對(duì)方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；2）盈虧平衡法

　　3）經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測(cè)標(biāo)，價(jià)格阻力位針對(duì)顧客來說，內(nèi)容有：均價(jià)、起價(jià)（作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對(duì)于大型樓盤、而小規(guī)模樓盤不宜采用低開高走）、最高價(jià)（最好的樓層肯定是最高價(jià)）、垂直價(jià)格（一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質(zhì)量越差）、價(jià)格的可塑性（有

　　內(nèi)部認(rèn)購：二八理論：好5％、次15％、差80％；三七理論：好10％、次20％、差70％；

　　公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。

　　包括：強(qiáng)銷期（尋找熱銷勢(shì)頭）、持銷期（也叫調(diào)整期，合理的安排）、沖刺期、掃尾期。

　　2）圖紙：設(shè)計(jì)的具體方案，采光通風(fēng)是不是滿足國家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院做出詳細(xì)的調(diào)查，研究；3）建筑材料：質(zhì)量?jī)?yōu)劣，是否環(huán)保產(chǎn)品？

　　營銷手法：營銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場(chǎng)所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進(jìn)入上述場(chǎng)所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營銷，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。

　　1）別墅1-0.8，一般是0.8；2）高檔小區(qū)2-2.5；3）中檔小區(qū)3；4）低檔小區(qū)4；

　　三類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差?昌平云岸售樓處電話：?????